「親から畑を相続したけど、農業をするつもりはない」
「長年続けた農業もそろそろ引退」
「農地に家を建てたい。でも、そんなことできるの？」
こういった相談、実はとても多いです。
相続や離農で農地を引き継いだあと、「どう活用するえばいいのか分からない」というお悩みは、多く方が直面するテーマです。
そんな時に大事なのが「農地転用（のうちてんよう）」という考え方。
これは、農地を農地以外の使い方に変えることを意味します。例えば、畑に住宅を建てるとか、田んぼを駐車場にするとか、そういう場合です。
でも実はこの農地転用、勝手にできるわけではなく、「許可が必要なケース」と「許可がいらないケース」があります。そして、その違いが分かりづらいのです。
この記事では、農地転用許可が「必要なとき」と「不要なとき」の違いを、できるだけわかりやすく説明します。
１ 農地転用とは、農地を別の使い方にすること
まず、「農地転用って何？」というところからお話しします。
農地転用とは、農地を農業以外の用途に使うこと。
例えば、畑だった土地に家を建てる、駐車場にする、資材置き場にする、ソーラーパネルを設置するなどです。
こういった使い方をするときには、農地法という法律に基づいて「許可」を受けなければいけません。
なぜかというと、日本では農地を守ることがとても大切にされていて、農地がどんどん減ってしまうと、将来の食料生産に大きな影響が出るからです。
つまり、簡単には転用を認めない仕組みになっているのです。
２ 許可が必要になるかは、「どこにあるか」と「どう使うか」で決まる
では、どういう場合に農地転用の許可が必要になるのか？
ポイントは多く分けて２つです。
一つは、その農地がどこにあるか。つまり、「場所」です。
もう一つは、どう使うか。つまり、「用途」です。
例えば、都市計画で「市街化区域」とされている場所は、もともと住宅や商業施設を建てることが想定されているので、農地であっても使いやすいです。
こうした場所では、届け出だけで済むことがあります（この時は「許可」は不要です）。
一方で、「市街化調整区域」や「都市計画区域外」の農地では、建物を建てたり別の用途に使うためには、原則として許可が必要になります。
また、使い方がポイントになることもあります。
例えば、自宅を建てる、駐車場にする、ソーラーパネルを設置するなど、農業以外の用途に変える場合は、基本的に「許可」が必要です。
３ 許可が必要な具体例
具体的には、以下のようなケースでは農地転用許可が必要です。
・相続した畑にマイホームを建てるとき
・田んぼを月極駐車場として貸し出すとき
・遊休農地に太陽光発電設備を設置するとき
・畑を資材置き場や倉庫用地に変えるとき
・住宅メーカーに農地を売って宅地化するとき
このように、農地を農地以外に使う場合には、原則として許可が必要になると考えておきましょう。
４ 許可がいらない、または届出だけでいいケース
一方で、許可がいらない、または届出だけでよいケースもあります。
例えば、市街化区域にある農地に自宅を建てたい場合は、農業委員会への「届出」だけでよく、許可は不要です。
また、農地を相続するだけ、あるいは農地として別の人に貸す場合には、農地転用ではないので、許可も届出も必要ありません。
ただし、農地のまま使う場合に限られます。
例えば、農地を貸した相手が勝手に駐車場にしてしまうと、それは農地転用になるので注意が必要です。
５ 「このくらいなら大丈夫だろう」は危険です
農地転用は、知らずに違反してしまう方も少なくありません。
「小さい物置を置いただけだから」「草刈りが面倒だから、砂利を敷いて駐車場にしただけ」
こういったケースでも、農地転用に該当することがあります。
万が一、許可を得ずに転用してしまうと、元に戻すよう指導されたり、罰金などのペナルティが課されることもあります。
「ちょっと使い方を変えるだけ」のつもりでも、農地は法律でしっかり守られている土地です。
変更する場合には、まず「手続きが必要かどうか」を調べることが大切です。
６ 行政書士に相談するメリット
農地転用に関しては、「そもそも何から始めたらいいか分からない」という方がほとんどです。
行政書士は、農地転用許可の申請に必要な書類作成はもちろん、事前相談や現地調査、市町村との調整などもお手伝いできます。
特に、農地の場所や用途によって手続きの内容が大きく変わるため、個別のケースに応じたアドバイスがとても重要です。
「使いたい農地がある」「家を建てられるか知りたい」「申請の流れを知りたい」
そんなときは、ぜひお気軽にご相談ください。
７ 農地の使い方にはルールがあります
農地をどう使えるか、それを決めるのが「農地転用許可」の制度です。
すべてのケースで許可が必要なわけではありませんが、多くの場合は、転用する前に許可を得る必要があります。
場所や用途によって手続きの種類が変わるので、自己判断せず、まずは専門家に確認することをおすすめします。
「この農地、どう使えるの？」
「家を建てられる？」
「売却したいけど、手続きは？」
そんな疑問を感じたら、まずは一度ご相談ください。
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