「うちは土地と家ばかり。これ、どう分ければいいの？」
ご相談でいちばん多いのが、この悩みです。
財産の大半が自宅とアパート。預金は数百万円。子どもは２人いるけれど、片方は遠方に住んでいる。あるいは、障害のある子がいて、その子に家を残したい——。
不動産が多い方の遺言書は、預金中心の方とは注意点がまったく違います。理由はひとつ。不動産は、ハサミで切って分けられないからです。
順に見ていきましょう。
目次
Outline
１ 最大の落とし穴は「分けたくても分けられない」
最初に結論です。不動産が多い方の遺言書は、「誰に渡すか」を決める前に「払えるお金があるか」を確認してください。
たとえば財産6,000万円。内訳は自宅5,000万円、預金1,000万円。お子さんが２人。
「自宅は長男に、預金は長女に」と書いたとします。長女の受取額は1,000万円。でも長女の遺留分は、法律で保障された最低限の取り分として1,500万円あります。500万円足りません。
長男はどうするか。自分の貯金から払うか、家を売るか。遺言書が、かえって家を手放すきっかけになってしまうのです。
不動産は金額が大きく、しかも１円単位で調整できません。だから預金中心の方より、ずれが起きやすいのです。
２ 「みんなで共有」がいちばん危ない
迷ったとき、つい書いてしまう一文があります。「自宅は子２人で２分の１ずつ」。
これは避けてください。
共有とは、１つの不動産を複数人が持ち分で所有する状態のこと。問題は、売却や取り壊しに共有者全員の合意が必要になる点です。管理にも合意が要るため、思うように動かせません。
しかも民法では、共有者は原則としていつでも分割を請求できます。話し合いがつかなければ、裁判所に共有物分割請求という訴えを起こすことになります。
そして時間が経つと、共有者は増えます。長男が亡くなればその妻と子へ。長女が亡くなればまた次の世代へ。10年後、面識のない親族８人の共有——これが実際に起きます。
ご家族に行方不明の方がいる場合は、さらに深刻です。共有者の一人が連絡不能だと、不在者財産管理人を裁判所に選んでもらわないと話し合いが始まりません。
３ 分け方は４つ。先に決めておく
不動産の分け方は４種類あります。遺言書を書く時点で、どれを選ぶか決めておくのが肝心です。
| 方法 | 中身 | 向くケース | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 現物分割 | 不動産そのものを人ごとに割り振る | 物件が複数ある | 価値の差が出やすい |
| 代償分割 | １人が不動産を取得し、他の人に金銭を払う | 自宅に住み続けたい人がいる | 評価額をめぐって揉めやすい |
| 換価分割 | 売却して代金を分ける | 誰も住まない物件 | 売れるまで確定しない |
| 共有分割 | 持ち分で共有する | ほぼ推奨されない | 次世代で動かせなくなる |
現実的な第一候補は代償分割です。ただし、払う側に現金が必要になります。
そこで生命保険を使う方が多いのです。長男を受取人にした保険金で、長女に代償金を渡す。保険金は原則として受取人固有の財産なので、代償金の原資として使いやすい設計になります。
４ 不動産の書き方は「住所」ではなく「登記」
ここは形式の話ですが、間違えると遺言書が機能しません。
土地を特定するときは、普段使う住所（住居表示）ではなく、登記上の所在・地番で書きます。法務局は地番で土地を管理しているためです。建物なら家屋番号。「○○市○○町1丁目2番3号」ではなく「○○市○○町一丁目2番3」と書く、というイメージです。
自筆で全部書くのは大変ですが、2019年１月13日施行の改正で楽になりました。財産目録はパソコンで作ってよく、登記事項証明書のコピーを添付する方法も認められています。ただし目録の全ページに署名と押印が必要です。
法務局の保管制度を使う場合も、所在・地番・家屋番号などで物件が特定できれば、登記事項証明書のコピーを財産目録として添付して差し支えないとされています。
漏れやすいのは、私道の持ち分、敷地権、共有持ち分。ここが抜けると、その部分だけ遺言書の効力が及ばず、相続人全員での話し合いが必要になります。
５ 税金は「特例」と「納税資金」の２点
不動産が多い方は、税金の設計も遺言書と一体です。ポイントは２つだけ押さえてください。
① 小規模宅地等の特例
亡くなった方の自宅や事業用の土地について、相続税の評価額を大きく下げられる制度です。
| 区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等（自宅） | 330㎡ | 80％ |
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80％ |
| 貸付事業用宅地等（アパート等） | 200㎡ | 50% |
自宅の土地１億円なら、8,000万円を引いて2,000万円で計算できます。効果は絶大です。
ただし要件があります。配偶者が取得する場合は追加要件なしですが、同居していた親族が取得する場合は、申告期限まで住み続け、かつ所有し続けることが必要です。誰に渡すかで、税額が変わるのです。遺言書の配分は、ここまで見て決めます。
② 納税資金
相続税は原則、現金で一括納付。不動産ばかりだと現金が足りません。
延納という分割払いの制度はあります。不動産等の割合が75％以上なら、不動産等に対応する部分は最長20年。ただし利子税がかかり、担保の提供も必要です（延納税額100万円以下かつ期間３年以下なら担保不要）。
「延納があるから大丈夫」ではなく、現金か保険で用意しておくほうが、残される方は楽です。
６ 書いたあとの手続きも忘れずに
令和６年４月１日から、相続登記の申請が義務になりました。
不動産を取得した相続人は、所有権の取得を知った日から３年以内に申請が必要。正当な理由なく違反すると、10万円以下の過料の対象です。令和６年４月１日より前に始まった相続も対象になります。
そこで効くのが遺言執行者の指定。遺言の内容を実現するために手続きを進める人のことで、指定しておけばその方が名義変更を進められます。不動産が複数あるご家庭では、ここを決めておくかどうかで大きく差が出ます。
まとめ
不動産が多い方の遺言書は、順番が決まっています。
①物件を登記どおりに洗い出す。②誰に渡すかを決める。③足りない分の現金を用意する。④遺言執行者を決める。この４つです。
まずは固定資産台帳（市町村役場）や所有不動産記録証明書（法務局）を取り寄せて、お手元の不動産を一覧にしてみてください。それだけで、見えていなかった私道の持ち分や共有分が出てくることがあります。
どの分け方が合うか、税金の特例をどう活かすか。ご家族の状況によって答えは変わりますので、お気軽にご相談ください。
↓
この記事を書いた人 Wrote this article
下西照美
関連記事 Related articles